Шадрин Михаил: правила работы застройщиков кардинально меняются

Надо ли поэтому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке. Рассказывает Шадрин Михаил — Брокер-аналитик по первичной недвижимости. Более двух лет на профессиональном рынке. Более 100 сделок. Партнёр двух агентств недвижимости с общим стажем более чем 20 лет.
В личном управлении 13 объектов.

Вы продавец первичной недвижимости, новостроек

«Продавец» — это человек продающий товар или услугу, который берёт за это деньги с покупателя.

Продавцы работают у застройщика. У них задача продать «товар с полки», конкретный товар, который у них есть в наличии. Согласитесь, это немного другое и требует совсем других компетенций, таких как: знание манипулятивных техник, обладания дюжей красноречивостью, напористостью, знания скриптов продаж и прочих профессиональных инструментов.

В моём случае, со своими клиентами я делюсь своим опытом и знаниями, сопровождаю их на всех этапах этого волнительного для каждого человека события, приобретения дорогостоящего актива. И для клиента это не создаёт дополнительной финансовой нагрузки. Мои услуги оплачивает конечный застройщик, чей объект в итоге выберет клиент. На стоимости квартиры для Клиента это никак не отражается.

Как говорит моя дочь: «Мой Папа помогает людям найти свою квартиру!»))

Я отношу себя больше к практикующим брокер-аналитикам рынка первичной недвижимости.

То есть, Вы анализируете рынок и приобретаете квартиры для себя?

С этого и начался мой путь в недвижимости. Более 8 лет я работал в банковской сфере. Параллельно интересуясь альтернативными способами сохранения и приумножения своего капитала. Первую квартиру я приобрёл в 2008 году благодаря знакомым, работающим у застройщика. У меня был «инсайд», как сейчас принято говорить. За год она выросла в цене более чем на 30%. На сегодняшний момент её стоимость утроилась. Далее было много «экспериментов» и тоже удачных.

Когда я понял, что у меня это не плохо получается, я решил с головой уйти в сферу недвижимости. Сначала друзья и знакомые просто обращались за советом. Но потом я стал оказывать консультационные услуги всем желающим.

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме? И почему?

Всё зависит от целей покупки, от расположения объекта, от перспектив развития локации и от стратегии застройщика, множества факторов.

Способ приобретения — 100% оплата/рассрочка/ трейд-ин/ипотека.

При 100% оплате всё зависит от бюджета покупки и от сроков заселения.  Сданный объект будет стоить дороже, строящегося (в рамках того же ЖК). В данном случае нужно взвешивать разницу между ценой в строящемся и ценой в сданном объекте, и затратах на съём жилья до получения ключей. Если снимать выгодней, то можно и подождать годик именно ту квартиру, тот этаж, тот вид, о котором мечтал.

Рассрочка — подходит для людей, которые ждут какие-то крупные поступления в перспективе год-два. Хотят зафиксировать стоимость квартиры, но готовы подождать, так как рассрочка в большинстве случаев даётся только на год-два (до конца строительства). Но есть и исключения, например рассрочка на 86 месяцев, подойдёт для тех, у кого хороший доход, но ипотеку брать не хочется или не дают.

В случае с ипотекой, важно наличие и размер первоначального взноса, он на руках/на вкладе или он будет от продажи недвижимости или чего-то ещё. Ставки по ипотеке на строящееся жильё гораздо ниже, чем на готовое. А субсидированные ставки в разы ниже. Например, недавно мы получили одобрение по семейной ипотеке 1,8% на весь период договора. Есть программа гос. Поддержки 2,35% и 2,85% на весь период. Ипотека с такими ставками уже не может называться «кабалой», она становиться разумным инструментом для приобретения своей недвижимости. Темпы удорожания квартир в Санкт-Петербурге и области, сейчас +/- 100 тыс. за объект в месяц. Накопить на квартиру можно, но только нужно зарабатывать в разы больше темпов её удорожания.

Если мы рассмотрим инвестиционный вариант, то тут тоже есть свои тонкости:

Для последующей перепродажи мы должны оценить перспективы, определить примерную дату продажи, выбрать стратегию покупки. Если это сегмент, масс-маркета, то скорее всего будет большая конкуренция и «плечо» нужно либо совсем короткое — 8 месяцев-год (но не позднее чем за 6 мес. до завершения строительства), либо уже в длинную «на вырост» (3–5  лет), с выходом на самоокупаемость не более чем через два года.

Для сдачи – нужно оценить конкуренцию, определить для себя портрет арендатора (студент, семейная пара с детьми, командировочный специалист и т. д.), только потом выбирать объект и стратегию приобретения.

Правда ли, что качество современных новостроев оставляет желать лучшего? И если да, будет ли застройщик устранять проблемы после сдачи дома?

Тут, конечно, многое зависит в первую очередь от застройщика, но не всё.

Есть застройщики-«мастодонты», которые больше 20–30 лет на рынке. Это уже гиганты, им не надо ни чего доказывать, от объекта к объекту они показывают стабильное качество. Стабильное, но это не означает хорошее. Во многом качество страдает из-за подрядчиков, но это не снимает ответственности с самого застройщика.

В любом случае, современное строительство по тому и современное, что отвечает всем потребностям нашего времени и совершенствуется. Сейчас клиент покупает не просто метры в коробке на определённом этаже на пересечении определённых осей. Клиент покупает стиль жизни, окружение, повседневные комфорт. Это и чистые светлые МОПы (места общего пользования), безбарьерная среда, колясочные и места для хранения велосипедов. Современная система безопасности на всей территории, автоматическая подача показаний счётчиков тепла и электроэнергии. Кладовые, для хранения сезонных вещей. Возможность спуститься в паркинг на лифте, заправки для электрокаров в паркингах. Бесплатные коворкинги, конференц-залы, спортзалы и даже есть джакузи на крыше для жителей комплекса.

Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 70–75 лет, кирпичные – около 100-110 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет.

Говоря про качество, смотря что и с чем сравнивать.

После сдачи объекта всем будет заниматься управляющая компания, которая выбирается большинством дольщиков.

Правда ли, что дольщики теперь застрахованы от банкротства застройщика? Дает ли оно какие-либо гарантии покупателям?

С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики могут только через так называемые счета эскроу. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.

Какие признаки ухудшения финансового состояния застройщика?

Первое, и наверно основное, это наличие крупных исков к головной компании (если это холдинг). Далее, нужно понимание по земельному запасу. Чем он больше, тем «устойчивее» компания. Ну и конечно – отлеживать новостные ленты.

А если банк, в котором открыт эскроу-счёт лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Действительно ли выгоднее покупать недвижимость в определенное время года и почему?

Акции и выгодные предложения, есть всегда. Просто о них нужно знать.

Если говорить с точки зрения покупателя, то это конечно декабрь. У застройщиков закрытие года, множество акций и специальных предложений. И мы все понимаем, что это вызвано желанием застройщика максимально выполнить годовой план продаж.

По аналогичному правилу можно покупать квартиру в конце каждого квартала.

Но повторюсь, если Вам нужна квартира, чем дольше Вы ждёте, тем меньше вариантов для выбора. По цене Вы не выигрываете.

Какие ТОП-5 ошибок совершают люди, покупая квартиру в новостройке?

На мой взгляд, нет прямых ошибок, ну за исключением очевидных: не покупать долгострой, не покупать у непроверенных компаний, не покупать то, что Вам не нужно или не нравиться.

Я б сказал, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры:
Первое и самое основное, не спешить.

Лично у меня есть правило «трёх встреч». Я не покупаю что-либо дорогое не убедившись трижды, что это именно то, что мне нужно.

При покупке квартиры алгоритм почти тот же:

Первая «встреча» — знакомство с комплексом, выбор в нём квартиры.

Вторая «встреча» — выезд на объект, оценка инфраструктуры района, перспектива видов из окон, окружение и транспортная доступность.

Третья «встреча» — уже непосредственно перед бронированием определённой квартиры. То есть Вы уже точно «переспали» с этой мыслью. Вы уже доверяете своему агенту или продавцу. Вы уже посоветовались с теми, чьё мнение для Вас является авторитетным.

Следующая, не самая глобальная, но частая ошибка, ведущая к дальнейшей возможной фрустрации.

Визуализация будущей квартиры.

Когда Вы выбрали квартиру (или выбираете между несколькими вариантами), попросите своего агента прислать Вам её план с размерами. Если есть возможность, можете сделать виртуальный 3D-план или же (что я чаще использую) вырезать мебель в соответствующем масштабе и «поиграть» с расстановкой. Так вы сможете визуализировать расстановку мебели и переложить Вашу фантазию на картинку. Оценить реальные размеры ваших будущих владений и избежать ошибки в выборе планировки квартиры.

К визуализации относится и выбираемый этаж. Прибывая на место будущей постройки, уточните, где именно будет возводиться Ваш корпус, куда будут смотреть окна, не перекроет ли вид другие постройки и т. д.

Ну и немаловажный, аспект при выборе квартиры, это дальновидность.

Даже если Вы покупаете квартиру для долгой и счастливой жизни, позаботьтесь о том, чтобы эта квартира с годами становилась ещё ликвиднее. Для этого нужно проанализировать перспективы развития локации, транспортная доступность, последующее развитие инфраструктуры вокруг.

Какой совет вы дадите тем, кого интересует покупка недвижимости в Санкт-Петербурге.

Не тратить своё время на самостоятельный поиск квартиры.

Если ищете на вторичном рынке, обратитесь к специалистам за подбором. Стоит не дорого, но сэкономит много времени и сил. Специалист прозвонит за Вас все варианты, отсечёт фейковые объявления (а их почти 80% на виртуальных досках объявлений), проверит историю квартиры документы и сторгует лучшую стоимость.

Ну а если Вас интересует строящееся жильё, то тем более стоит обратиться к профессионалам и использовать их, как бесплатный инструмент при выборе новостройки. Так Вы будете уверены, что выбрали лучшее предложение на рынки и купили по самой выгодной цене.

instagram.com/shadrinestate

Телеграмм Канал «Новостройки СПб глазами брокера» https://t.me/+k_hYUko6L4YyYmJi