Владимир Гончаров: советы адвоката по решению земельных споров между государством и юридическими лицами
Земельное право относится к самым запутанным. Судебная практика по спорам между собственниками земельных участков и государственными структурами, изымающими эту собственность, весьма неоднозначна. Рассмотрим самые частые причины споров между юридическими лицами и государственными структурами, объектами которых являются земельные участки.
Наиболее распространенный способ изъятия земельного участка у собственника – в порядке ст. 237 ГК РФ. В экономическом плане время сейчас непростое. Редкий хозяйствующий субъект не имеет долгов перед контрагентами и не судится по этому поводу. А потому земельный участок довольно часто становится тем самым объектом, который на основании решения суда взыскивается для обращения по обязательствам.
В такой ситуации можно посоветовать следующее. Для того чтобы предотвратить изъятие таким образом земельного участка госорганами у юридического лица, необходимо обжаловать соответствующее решение суда. Отстаивая свою позицию, в качестве аргумента необходимо привести следующие доводы. Собственнику нужно обратить внимание суда на тот нюанс, что, в первую очередь, для обеспечения уплаты долгов изымаются денежные средства и иное, более ликвидное имущество. И лишь в последнюю очередь – земельные участки. Другими словами, необходимо обосновать, что юридическое лицо-должник найдет другие способы расплатиться с кредиторами, и для этого отбирать у него землю совсем не обязательно. Кроме того, на земельном участке могут иметься строения, которые хотя и не изымаются, но отдельно, без земельного участка, в правом смысле существовать не могут.
Но основания для изъятия земельного участка могут возникнуть и тогда, тогда его собственник является вполне добросовестным и не обремененным долгами. Так, если обратиться к ст. 49 Земельного кодекса РФ, то перечень оснований, по которым госорганы могут изъять землю из собственности для своих нужд, весьма широк, а формулировки – размыты. Правда, в этой норме есть оговорка, что изъятие происходит только на возмездной основе. Вот тут-то и возникают основные спорные моменты. Мнения собственников земельного участка и государственных структур по поводу выкупной стоимости изымаемого земельного участка довольно часто расходятся.
По закону в выкупную цену включаются: рыночная цена участка (она определяется на основании заключения об оценке), убытки и упущенная выгода. Причем доказать наличие последних двух элементов очень проблематично. Решающую роль в этом непростом вопросе играет экспертное заключение, которое оценивает стоимость изымаемого имущества.
В данном случае можно посоветовать следующее. Необходимо со всей степенью серьезности подойти к выбору экспертного учреждения, которому собственник поручает провести оценку стоимости его земельного участка. Обращаться только к авторитетным и проверенным. Кроме того, необходимо оказывать эксперту посильную помощь, например, в сборе и предоставлении необходимой документации.
Между тем, вполне возможно, что спорить с госорганами, выкупающими земельный участок, и не придется вовсе. Во-первых, не стоит завышать выкупную стоимость. Лучше установить ее в разумных переделах. И вполне вероятно, что такая цена устроит вторую сторону, и дело решится благополучно без судебных тяжб.
Во-вторых, если предоставляется возможность получить другой земельный участок, предлагаемый взамен изымаемого, стоит внимательнее отнестись к этому предложению. Возможно, благоразумнее согласиться с предложенной ценой или другим участком, чем судиться годами и терпеть убытки от судебных тяжб.
Быть просто собственником земельного участка мало. Им еще нужно пользоваться, причем, в установленных законом рамках. Ведь изъять землю могут и из-за ненадлежащего ее использования. Так, в ФЗ №101 от 24.07.2002, п. 1 ст. 12.1 сказано, что участок, который не используется в течение трех лет, не передан в аренду или пользование, признается невостребованным. Чтобы этого не случилось, необходимо не допускать нарушения этой нормы права. Если собственник не пользуется землей сам, пусть сдаст его в аренду. При этом необходимо следить за тем, чтобы земельный участок использовался исключительно по целевому назначению.
Адвокат Гончаров Владимир
