Каюрин Андрей о строительном рынке и как там решаются вопросы банкротства
Никто не застрахован от банкротства. Даже самый надёжный застройщик, имеющий обширный многолетний опыт в своей отрасли, может по каким-либо причинам оказаться на грани ликвидации компании.
В чём чаще всего кроются причины банкротства строительных компаний? Понятно, что здесь не имеются в виду преднамеренные ликвидации, сопровождающиеся целенаправленным выводом активов; речь идёт о тех, кто, в силу различных непредвиденных обстоятельств, столкнулся с серьёзными финансовыми трудностями, с существенными предпринимательскими рисками. Постоянно увеличивающиеся цены на строительные материалы, удорожание подрядных работ, наконец, снижение покупательской способности населения – и в результате компания-застройщик оказывается в самой настоящей долговой паутине.
Очередным, причём довольно неожиданным поворотом на отечественном строительном рынке стало вступление в силу закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Новая инициатива российских законодателей существенно меняет содержание 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, а также некоторые другие законодательные акты, призванные влиять на ситуацию. Эти нововведения были восприняты участниками рынка весьма настороженно – более того, ожидающие их перемены представители строительных компаний оценивают отрицательно.
Законодательные акты, регулирующие строительную сферу, перекраиваются и дополняются очень часто, причём кардинально. Достаточно вспомнить об эскроу-счетах, о повышении финансовой ответственности компаний-застройщиков, о внедрении новых требований к проектным декларациям – ну и так далее.
Последние идеи в очередной раз основательно встряхнули строительную сферу: введение новых организационно-правовых требований по отношению как к предприятию, так и к его сотрудникам (бенефициарным владельцам, руководителям, главным бухгалтерам). Кроме того, своего рода «ударом под дых» стало пресловутое финансовое ограничение деятельности компании — заморозка 10% собственных средств на счету, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, «урезывание» размеров авансирования, лимит административных расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства. Ну и, что называется, «на десерт» — принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок», норма, справедливо представляющаяся практически губительной для отечественного строительного рынка.
Всё это, безусловно, угрожает многим застройщикам ощутимыми финансовыми проблемами. Что поможет выскочить из долговой ямы: банкротство или же привлечение инвестиций? Дело в том, что в 2018 году законодательные нормы о банкротстве застройщиков так же приобрели существенно иной облик. Теперь эти вопросы во многом оказываются в ведении «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства», одной из задач которого является создание специализированного компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Размер обязательных отчислений — 1,2 % от цены каждого договора долевого участия, причём в дальнейшем он может быть пересмотрен.
Требования участников строительства будут рассматриваться Арбитражным судом лишь в том случае, если лица, участвующие в деле о банкротстве, заявили аргументированные возражения в отношении предъявленных конкурсному управляющему требований. Так же в законе прописан порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.
Одна из принципиально важных новаций состоит в том, что теперь в процессе рассмотрения дела о банкротстве застройщика отменено применение процедур наблюдения и финансового оздоровления. Согласно статье 201 Закона «О банкротстве», на первом этапе вводится процедура конкурсного производства. Но при этом в дальнейшем есть вероятность перехода к внешнему управлению. Это будет происходить в том случае, если были выявлены достаточные основания для восстановления платежеспособности компании-должника.
Все перечисленные нововведения направлены на защиту прав такой категории граждан, как участники долевого строительства (чтобы они плавно не перешли в категорию «обманутых дольщиков», но вот вопрос о том, как это скажется на предприятиях строительной отрасли, пока что остаётся открытым.
Каюрин Андрей, адвокат, председатель Президиума Коллегии адвокатов «Свердловская областная гильдия адвокатов», член Совета Адвокатской палаты Свердловской области, вице-президент Гильдии российских адвокатов, член Комитета по промышленности и взаимодействию с естественными монополиями Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей
