О росте потребительских кредитов на ипотечном рынке и возможных рисках
Сейчас в России наблюдается стремительный рост количества выданных ипотечных кредитов. Это связано, во-первых, с соответствующей политикой государства, направленной на снижение процентной ставки по кредитам и предоставление всевозможных субсидий молодым семьям, семьям, родившим первенца после января 2018 года и т.д., а во-вторых – с распространившейся практикой уплаты средств, взятых в потребительский кредит, в качестве первоначального взноса по ипотечному платежу.
Руководитель агентства недвижимости Sky Realty Павел Садыков подчеркивает, что основные риски подобной ипотеки заключаются в том, что: 1) ипотеку берут граждане с маленьким или нестабильным доходом, которые не способны даже собрать собственные средства для внесения первоначального взноса, 2) возрастает опасность просрочки и невыплаты ипотечных платежей, поскольку заемщику приходится платить и обязательный платеж по потребительскому кредиту.
На рынке недвижимости данная ситуация сказывается двояко – с одной стороны, возрастают продажи, поскольку все большее количество людей может воспользоваться ипотекой и, соответственно, приобрести за счет кредитных средств жилье. С другой стороны, будет расти количество ситуаций, когда банкам придется отбирать находящееся в залоге жилье из-за невозможности заемщиков погасить долги по ипотеке, и такое жилье будет появляться на рынке недвижимости по ценам ниже рыночных. Если говорить о сегментах рынка, продажи на которых увеличиваются за счет подобных способов приобретения жилья, то это, в первую очередь, бюджетный класс жилья – студии, небольшие квартиры в новостройках, в том числе в жилых комплексах на окраинах крупных городских центров, а также долевое участие.
По мнению директора АН Кубань-Новострой (Краснодар) Дмитрия Загайнова, данная тенденция складывается уже несколько лет. Например, «ипотека без первоначального взноса»: банки дали людям возможность, и ею, конечно, воспользовались. Всегда кто-то теряет, а кто-то находит. Строительная отрасль получила поддержку, банки – долгосрочных плательщиков, люди – свои квартиры, все остались в выигрыше. Появились определенные риски, но скорее они оправданны на данный момент.
Естественно, продолжительное время это длиться не должно, т. к. наступает вероятность «пузыря». Конечно, отследить получение потребительского кредита для использования в качестве первоначального взноса не просто, но, к примеру, ипотеки без первоначального взноса скоро станут менее осуществимы, т. к. в силу новых изменений закона банки будут больше регулировать строительную сферу, и все риски получится уравнять.
Генеральный директор агентства недвижимости Clayton&Boyers Николай Винидиктов считает, что сейчас, когда ипотека стала доступна как никогда, многие решили воспользоваться этим моментом для улучшения жилищных условий. Но не у всех есть первоначальный взнос, для чего и используется крупный потребительский кредит. Количество займов в размере от 700 тыс. руб. и выше выросло с начала 2 кв. 2018 г. почти на 40%. Объемы выдаваемой ипотеки также достигли в последние месяцы рекордных объемов, что позволяет связать эти факты.
При средней стоимости квартиры в Москве порядка 10 млн. минимальные первоначальные взносы находится на уровне 1,5-3,0 млн. руб, что при поддержке большого кредита вполне достижимая сумма.
Увеличивает ли это общие риски – конечно, да. Но их выявление довольно проблематично. Думаю, если экономика в целом будет стабильной, все закончится позитивно. Ведь чтобы взять и ипотеку, и большой кредит, нужен высокий уровень ежемесячного дохода. В крайнем случае, такие заемщики просто снизят текущие траты, но исполнят обязательства.