Адвокат Володченко Анна: юридическая проверка объекта недвижимости — залог удачной сделки

Приобретение недвижимости – всегда сложная процедура, в которой необходимо проверить кучу нюансов. Для начала надо понять, что недвижимость приобретается на первичном либо на вторичном рынке. В первом случае проверок будет меньше, но советы из статьи также будут актуальны. Также в статье не будут рассматриваться объекты недвижимости, которые приобретаются юридическими лицами (то есть – в предпринимательских целях).

Общие сведения об объекте недвижимости

Перед проверкой документов необходимо обратить внимание на общие сведения касательно предмета продажи. Если недвижимость продаётся значительно ниже рыночной цены без объективных причин, то в этом случае крайне велик шанс встретить мошенника. Выяснив стоимость и причину продажи, необходимо запросить у продавца полный пакет документов. Если у владельца недвижимости нет каких-либо скрытых проблем с объектом, он предоставит запрашиваемые бумаги без вопросов.

Выписка ЕГРН

Сделки с недвижимостью являются письменными и подлежат государственной регистрации, соответственно, сведения о владельце первоочерёдно стоит искать в соответствующем реестре. Через МФЦ можно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой содержится основная информация об объекте недвижимости.

В выписке необходимо проверить такие сведения:

-Общие характеристики недвижимости (площадь, адрес и т.д.)

-Кто является владельцем имущества

-На каком основании было приобретено имущество (договор купли-продажи, дарения, решения суда и т. д.)

-Сколько раз имущество было передано (в случае частой продажи крайне велик шанс мошенничества)

-Наличие обременений и ограничений на указанное имущество (например, залогов, арестов, правопритязаний третьих лиц)    

Наличие или отсутствие прописанных граждан

У продавца недвижимости необходимо запросить документы, подтверждающие отсутствие прописанных граждан. Это могут быть:

-Выписка из домовой книги

-Справка о зарегистрированных лицах

-Справка о лицах, снятых с регистрационного учёта

Особое внимание следует обратить на последний документ. Даже если в выписке и справке не указано прописанных лиц, снятие с регистрационного учёта может быть оформлено «по иным основаниям». Например – по решению суда. И если лицо будет оспаривать данное решение, то для нового владельца имущества возникнут дополнительные осложнения.

Также закон разрешает продавать квартиру (или дом) даже при наличии прописанных лиц, которых впоследствии можно выписать по решению суда либо же в договоре купли-продажи указать соответствующую обязанность продавца.

Сложнее дела обстоят с несовершеннолетними – их суд может выписать только при согласии органов опеки и попечительства. Если имуществом владеют супруги, то необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга.

Коммунальные платежи

Задолженность по коммунальным платежам остаётся за прежним владельцем объекта недвижимости, но во избежание лишних споров с соответствующими службами у продавца лучше запросить расчёты и документы об отсутствии долгов.

Следует отметить, что указанное правило не касается взносов на капитальный ремонт – задолженность по ним переходит к новому владельцу.

Проверка продавца

Помимо самой недвижимости также следует проверить и продавца. В первую очередь проверяется паспорт, подтверждающий личность. Подделать данный документ крайне сложно, но всё же удостовериться в подлинности следует. Проверить паспорт можно визуально, а также введя серию и номер на официальном сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Также следует проверить наличие обременений и ограничений у продавца, а именно:

-Непогашенные задолженности, соответствующие решения суда и открытые исполнительные производства

-Семейные споры (например, с бывшим супругом, споры по наследству)

-Наличие банкротства, заявлений и публикаций о банкротстве

В случае, если продавец является недееспособным должно быть соответствующее решение суда, а все сделки совершаются от имени опекунов. Но даже если лицо является дееспособным, необходимо запросить справки из наркологического и психоневрологического диспансера, так как если объект недвижимости будет продан, когда продавец мог находиться в невменяемом состоянии, данная сделка будет аннулирована.

Оформление сделки исключительно с собственником

Если на предварительном этапе сделки многие аспекты могли решаться через посредника (например, через риелтора или другое лицо согласно доверенности), то сам договор необходимо подписывать только с владельцем недвижимости. Если доверенное лицо отказывается свести Вас с собственником (например, ссылаясь на то, что он находится в другом городе), это должно насторожить.

Проверить доверенность зачастую крайне проблематично, так как нотариус может отказать в выдаче информации о том, на каком основании выдан документ.

Заключение

Как было указано, данные советы являются лишь общими, в индивидуально взятых случаях процедура может значительно отличаться (например, при покупке имущества в новостройке следует проверять ряд других документов, это же касается и при приобретении недвижимости у юридического лица).

Но в любом случае эти рекомендации помогут значительно сэкономить своё время и финансы, а также избежать большинства проблем в будущем.

Володченко Анна, адвокат, член Адвокатской палаты Саратовской области