Прокофьев Илья: как добиться компенсации понесенного ущерба в случае не исполнения договора купли-продажи квартиры

При совершении сделок с недвижимостью, в частности при заключении договоров купли-продажи квартир, нередки случаи, когда продавец по каким-то причинам не исполняет условия договора. К таким недобросовестным действиям продавца относятся: уклонение от подачи договора на государственную регистрацию, уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры, отказ от добровольного снятия с регистрационного учета или отказ физического освобождения квартиры.

Все вышеуказанные спорные ситуации покупателю приходится решать в судебном порядке. В большинстве своем, при условии исполнения покупателем своих обязанностей по договору, суд выносит решение об удовлетворении исковых требований истца, однако судебные процессы могут длиться довольно долго, и все это время покупатель не может реализовать свое право на приобретенное имущество. Кроме того, покупатель вынужден нести дополнительные расходы, связанные с участием в судебном разбирательстве.
Расходы, понесенные стороной при рассмотрении дела в суде (оплата госпошлины, услуги представителя, нотариуса), возмещаются за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, однако о понесенном ущербе в связи с неисполнением продавцом условий договора, в суде обычно никто не говорит. А зря!

Для того чтобы взыскать ущерб с недобросовестного продавца, который не исполнял условия договора-купли продажи квартиры, препятствовал вселению в жилое помещение или иным образом нарушал права покупателя, необходимо подать соответствующее исковое заявление в суд. При этом возможна как самостоятельная подача такого иска, так и совмещение его с основным требованием, например, с требованием подписать акт приема передачи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается, поэтому покупателю в данном случае придется обосновать величину понесенного ущерба, наличие вины продавца, а также причинно-следственную связь между неисполнением продавца своей обязанности по передачи квартиры и возникшим ущербом.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда покупатель вынужден снимать другую квартиру по договору найма в тот период времени, когда продавец затягивает передачу квартиры и препятствует вселению. В данном случае причинно-следственная связь просматривается вполне очевидно. Для того чтобы судебный процесс завершился в пользу истца, и понесенный им ущерб был взыскан с недобросовестного продавца, необходимо обосновать сумму ущерба, приложив к исковому заявлению договор найма жилого помещения и документы, подтверждающие реальную оплату (квитанции из банка, расписки от наймодателя). В качестве дополнительного доказательства не лишним будет в качестве свидетеля допросить наймодателя, а также членов своей семьи. Кроме того, важно доказать, что продавец умышленно не исполняет свои обязанности, зная о том, что покупателя это не устраивает. В качестве доказательной базы для этого подойдут досудебные претензии, письма в электронной почте, смс-сообщения.

Ущерб, связанный с неисполнением одной из сторон условий договора, может быть причинен по-разному и быть связанным с различными обстоятельствами, но важно знать, что свое нарушенное право и финансовые потери можно и нужно отстаивать в соответствии с действующим законодательством.

Прокофьев Илья Игоревич, адвокат.
Член адвокатской палаты г. Москвы.
Член Совета молодых адвокатов г. Москвы
http://www.prolawcenter.ru/