Даниил Расулов о действиях обманутого дольщика при отстаивании своих прав
Причины, по которым строительные компании прекращают свою деятельность, могут быть разными: финансовый кризис, внутренние неурядицы на предприятии, наконец, мошенничество. Однако для долевых инвесторов важным остаётся сам факт: вложив собственные средства, они рискуют так и не получить долгожданной жилплощади. Вполне понятно, что обманутого дольщика заботит только одно – как не остаться у разбитого корыта.
Правильная постановка вопроса
Первый шаг для тех, кто оказался в неприятной роли обманутого дольщика – заявить о своих требованиях в судебном порядке, чтобы попасть в реестр кредиторов. При этом нужно сразу четко расставить приоритеты: либо вы намерены вернуть денежные средства, либо – жилое помещение. Позиция законодателя по данному вопросу исключает какие-либо иные варианты.
Содержание исковых требований зависит от того, какой тип договора был заключен: договор участия в долевом строительстве, договор долевого участия, договор инвестирования или соинвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования, и т.д. Немаловажно и другое: обращаясь в суд, необходимо точно знать, на каком этапе «замерло» строительство. В том случае, когда дом уже построен, имеет смысл оформлять права собственности на конкретное помещение.
На что следует рассчитывать
На что же, с точки зрения отечественного законодательства, имеет право долевой инвестор? Оказавшись в рассматриваемой непростой ситуации, дольщик может заявить: о своем праве на полный возврат вложенной суммы до расторжения договора; о возмещении реального ущерба, причиненного из-за отсрочки по передаче приобретенной жилплощади в срок, указанный в договоре; о возврате денежных средств на основании признания сделки либо недействительной, либо незаключенной.
Кстати, что касается возмещения реального ущерба за нарушение сроков сдачи объекта (ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ), то за это предусмотрена ответственность – штрафные санкции в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если просрочка допущена в отношении дольщика — гражданина, то виновник обязан выплатить неустойку в двойном размере. При стоимости квартиры, к примеру, в 4 млн и задержке сдачи на полгода сумма получится весьма внушительная. Но здесь не идёт речь о застройщиках-банкротах, а значит, как говорит один известный телеведущий, «это уже совсем другая история».
Что касается незавершенного строительства, то следует выяснить – зарегистрирован ли интересующий вас объект в Росреестре именно как «незавершенка», или же нет. В первом случае актуально заявить в суде требование о признании права собственности на незавершённый строительством объект.
…и на основании чего?
Но исковое заявление – это не просто «бумажка». Оно должно быть подтверждено целым рядом документов. Это договор между долевым инвестором и компанией-застройщиком, разрешение на строительство, справка из БТИ, содержащая адрес дома и технические параметры помещения, акт из местной администрации, подтверждающий, на каком этапе находится строительство дома, правоустанавливающие документы на владение отведенным под застройку земельным участком или его аренду, документ об оплате долевых инвестиций.
Но вот все судебные перипетии позади. Однако не спешите прикидывать, на что вы потратите средства, которые вам вот-вот вернут. Потому что эта процедура может занять довольно продолжительное время, ибо ваш номер в списке претендентов отнюдь не первый. Прежде всего, деньги, полученные от реализации имущества компании-банкрота, будут выплачены: гражданам, чья жизнь или здоровье пострадали по вине должника; работникам, сотрудничавшим на основании трудового договора (заработная плата, выходные пособия). Только после этого наступает очередь долевых инвесторов.
Когда дольщики едины
Пройти все перечисленные «круги ада», даже в случае хорошо отлаженного судебного механизма, несведущему человеку, да еще и в одиночку, достаточно сложно, если вообще вероятно. Поэтому для достижения желаемого эффекта нужно, во-первых, совместными усилиями с другими пострадавшими объединиться в ЖСК (что, кстати, регламентировано законом именно для подобных случаев), а во-вторых, обязательно обратиться к компетентному юристу, специализирующемуся в этой сфере.
Расулов Даниил Ботурович, адвокат,
партнер ПЕРВОЙ МОСКОВСКОЙ АССОЦИАЦИИ АДВОКАТОВ АДВОКАТСКОГО БЮРО «ГЛАЗУНОВ И ПАРТНЕРЫ»