Как минимизировать риски при покупке недвижимого имущества
Приобретение объекта недвижимости путем его покупки – очень серьезная задача. Ведь покупатель недвижимого имущества серьезно рискует в случае невнимательного отношения к юридическим аспектам или совершения ошибки остаться не только без приобретаемой недвижимости, но и без собственных денег. Рассмотрим более подробно основные риски при покупке недвижимости и способы эти риски минимизировать.
Первый риск – совершение сделки по доверенности. Никогда и ни при каких обстоятельствах, как бы вам не нравился конкретный объект недвижимости, не заключайте сделку с лицом, не являющимся собственником данного объекта. Так, доверенность утрачивает силу с момента смерти доверителя, поэтому вы не можете быть уверены в том, жив или нет реальный собственник объекта. Кроме того, сам факт подписания договора другим лицом, не являющимся собственником, может быть оспорен и довольно легко. Поэтому не приобретайте недвижимость, если она продается по доверенности от собственника другим лицом.
Второй риск связан с отсутствием собственника при подписании договора купли – продажи. Соглашайтесь на покупку недвижимости только при условии подписания договора лично собственником и в вашем присутствии. Так вы исключите возможность отмены сделки по причине ее подписания другим лицом или, к примеру, лицом, находившимся в состоянии опьянения или не отдававшим себе отчет в своих действиях.
Третий риск связан с отсутствием нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на совершение договора купли-продажи с указанием вашей фамилии как покупателя и цены совершения сделки. Ведь если супруг продавца не согласен с продажей, либо согласие отсутствует, сделка не будет зарегистрирована. Обязательно проверяйте семейное положение продавца перед заключением договора. Хотя при продаже движимого имущества такое согласие не требуется, можно порекомендовать также взять письменное согласие супруга продавца на продажу автомобиля, мотоцикла, катера и т.д.
Следующий риск связан с указанием в договоре неправильной стоимости имущества. Обычно так часто делается для того, чтобы обойти необходимость уплаты налогов. Но помните: в случае расторжения сделки вы получите назад ту сумму, которая была указана в договоре, то есть не 5 млн рублей, к примеру, а лишь 1 млн рублей. Поэтому всегда требуйте указания полной стоимости объекта недвижимости.
Отдельная и целая группа рисков – так называемые «банкротные риски». Квартира может войти в конкурсную массу при банкротстве продавца, и тогда конкурсный управляющий будет рассматривать продажу квартиры как вывод активов. Чтобы этого не случилось, обязательно указывайте в договоре рыночную стоимость объекта недвижимости и, очень желательно, обзаведитесь соответствующим заключением от профессионального оценщика. Также необходимо проверить продавца, является ли он ответчиком по судебным искам, поскольку ответчик может быть признан банкротом и тогда продажа квартиры будет пересмотрена.
Также существуют риски, связанные с наличием неузаконенных и заведомо незаконных перепланировок в квартире. Приобретение объекта с незаконными перепланировками чревато требованием приведения квартиры в первоначальное состояние.
Наконец, особый вопрос – происхождение средств на приобретение недвижимости. Суды в последнее время очень активно обращают на этот аспект внимание, особенно если речь идет не о покупке дешевой квартиры или комнаты в общежитии, а о покупке дорогостоящий недвижимости. Предварительно лучше привести в порядок документы, которые могут подтвердить наличие у вас доходов, позволяющих купить квартиру.
Помните, что глубина оспаривания сделок – три года. В течение трех лет сохраняются риски возможного пересмотра сделки купли-продажи недвижимости.
Ирина Зуй, адвокат
