Как мэрия и предприниматели спорят из-за выкупа столичных помещений
Приобретением помещений в Москве озадачены многие предприниматели, работающие в российской столице. Однако цены на недвижимость в главном городе страны, как известно, очень высокие. Не спешит снижать цены на выставленные на продажу помещения и московская администрация. Но практика знает много юридических прецедентов удачного торга – с помощью судебных разбирательств предпринимателям удается добиться снижения цен на покупку недвижимости у г. Москвы.
Прежде всего, за выкупом помещений обращаются предприниматели, арендующие недвижимость и желающие приобрести ее в собственность. Хотя мэрия назначает более высокую цену, предприниматели прибегают к услугам независимых оценщиков, затем мэрия подает в суд – но суды принимают решения в пользу предпринимателей, поскольку проводят судебные экспертизы оценки, и те, чаще всего, подтверждают цены, названные независимыми оценками, либо называют новые цены, отличающиеся от первых несущественно. Большая роль в вынесении таких судебных решений принадлежит и адвокатам, в частности – специалистам МКА «Карабанов и партнеры».
1 июля 2016 г. Арбитражный суд Московского округа принял решение по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы. Заявитель подчеркивал, что именно собственник спорного имущества (т.е., город Москва в данном случае) устанавливает цену на выкупаемый объект, согласно российскому законодательству об оценочной деятельности. Судебное разбирательство между Департаментом городского имущества и ООО «Агеон» длилось более года. Было принято два судебных решения не в пользу города, прежде чем представители муниципальных властей обратились в Арбитражный суд Московского округа.
Как выяснилось, ООО «Агеон» еще с 2007 г. арендовало помещение у города Москвы. В 2008 г. фирма обратилась к мэрии с просьбой выкупа арендуемой площади с рассрочкой по оплате на три года. Однако между ООО и Департаментом городского имущества возникли разногласия по поводу цены объекта. Мэрия оценила его в 31,3 млн руб., тогда как независимый оценщик оценил объект в 21,1 млн руб.
Судами было установлено, что в соответствии с законодательством РФ, оценка рыночной стоимости осуществляется независимым оценщиком. Была проведена повторная судебная оценочная экспертиза, которая на 12 ноября 2015 г. определила стоимость помещения в 22,2 млн руб. Таким образом, судебная экспертиза подтвердила вывод первого оценщика. Однако Департамент городского имущества с ней не согласился и попробовал оспаривать это решение в суде. Но и Арбитражный суд Московского округа решил, что оснований для переоценки объекта нет, в связи с чем жалоба Департамента городского имущества г. Москвы была отклонена. И это – не единственный прецедент.
Судя по всему, подобные случаи заставили мэрию Москвы заговорить о необходимости ужесточения правил выкупа помещений малыми и средними предпринимателями. В ноябре 2016 г. мэр Москвы Сергей Собянин даже обратился к главе Правительства РФ Дмитрию Медведеву с письмом, в котором предлагал запретить малым и средним предпринимателям оспаривать цену за выкуп арендуемого помещения, которая была назначена мэрией Москвы. В мэрии считают, что подтвержденное законом право предпринимателя о преимущественном выкупе и оспаривании цены ущемляет права города. Поэтому мэр Москвы предлагает запретить оспаривать назначенную цену, и если предприниматель-арендатор с ней не согласен, то выставлять помещение на аукцион. Кроме того, Собянин предложил ввести уголовную ответственность за «мошенничество при оценке стоимости», рассчитывая, тем самым, надавить на независимых оценщиков, которые прежде часто называли совсем не те цифры, которые хотела увидеть мэрия.
Кстати, Собянин прямо аргументировал свое обращение решениями московского Арбитражного суда, который, по его словам, часто соглашается с теми ценами, которые определяют судебные эксперты. Но экспертиза, по мнению мэра столицы, проводится некачественно, и цена оказывается на 40% ниже рыночной.
Позицию мэрии Москвы в этой ситуации вполне можно понять – она заботится о росте городских доходов, в том числе и при реализации арендуемых помещений. Но если поправки будут приняты, выкуп арендуемых площадей малым и средним предпринимателям будет обходиться значительно дороже. Впрочем, даже в случае принятия поправок, пройдет время, прежде чем они вступят в действие. Соответственно, у предпринимателей останется шанс быстрого выкупа арендуемых помещений по старой схеме. Что касается точки зрения экспертов, то, по мнению юриста МКА «Карабанов и партнеры» Мешкова Вячеслава, Правительство Москвы завышает стоимость помещений для выкупа. Поэтому предпринимателям следует обращаться за помощью к профессиональным юристам. Например, у МКА «Карабанов и партнеры» есть обширная судебная практика – адвокатам много раз удавалось снижать цену выкупаемых объектов до 40%.
