Чек-лист по проверке недвижимости перед приобретением в России от адвоката Юлии Ивановой

Приобретение недвижимости — важный шаг и серьёзная инвестиция, сопряжённая с высокими юридическими рисками. Ошибки при проверке объекта могут обернуться многолетними судебными тяжбами, потерей денег и даже самой недвижимости. Чтобы минимизировать риски, предлагаем системный чек-лист для комплексной проверки объекта до подписания договора.

I. Проверка продавца

1. Установление правообладателя 

Сверьте данные продавца с выпиской из ЕГРН. Для физических лиц — паспорт и ИНН, для юридических — учредительные документы, полномочия лица, подписывающего договор, решения учредителей.

2. Проверка дееспособности 

Оцените адекватность продавца при встрече. Запросите выписку из ЕГРН на предмет ограничений, проверьте отсутствие судебных решений о недееспособности.

3. Проверка на банкротство и исполнительные производства 

Проверьте продавца в реестре банкротов (fedresurs.ru) и базе ФССП (fssp.gov.ru) — наличие долгов и исполнительных производств может привести к аресту имущества.

II. Проверка объекта недвижимости

4. Юридический статус 

Получите выписку из ЕГРН: проверьте кадастровый номер, площадь, собственника, вид права (собственность, аренда, пользование), наличие обременений (ипотека, арест, аренда, сервитуты). Сделка невозможна при арестах или запретах.

5. Соответствие фактического использования назначению 

Убедитесь, что квартира не переведена в нежилой фонд, земля соответствует целевому назначению, а нежилые помещения используются по проекту.

6. Техническая и градостроительная документация 

Проверьте технический паспорт БТИ, планировку, наличие разрешений на перепланировки. Несанкционированные изменения — «красный флаг». Для новостроек — проектная декларация, разрешение на строительство, эскроу-счета.

7. Проверка земельного участка 

Убедитесь в наличии межевания, отсутствии споров с соседями, ограничений (санитарные зоны, ЛЭП, водоёмы).

III. Юридическая чистота сделки

8. Права несовершеннолетних и совладельцев 

Если собственник — несовершеннолетний или недееспособный, требуется разрешение органов опеки. При совместной собственности супругов — согласие супруга. Проверьте соблюдение права преимущественной покупки сособственниками.

9. История объекта 

Проверьте, кто зарегистрирован в квартире (выписка из домовой книги), наличие отказников от приватизации, наследственные права, возможные споры.

10. Дополнительные обременения 

Проверьте реестры залогов движимого имущества, участие продавца в арбитражных спорах.

IV. Документы по дому и управляющей компании

11. Состояние дома и земельного участка 

Узнайте год постройки, материал стен, статус земли, наличие долгов по капитальному ремонту, планы расселения.

12. Управляющая компания (ТСЖ) 

Проверьте задолженности по коммунальным платежам и тарифы.

V. Особые случаи и дополнительные риски

13. Ипотека 

Если квартира в залоге, необходимо согласие банка и подтверждение снятия обременения после сделки.

14. Покупка на стадии строительства (ДДУ) 

Проверяйте застройщика через реестр ЕРЗ.рф, наличие разрешений, проектную декларацию, регистрацию ДДУ и эскроу-счета.

15. Покупка с материнским капиталом 

Проверьте, выделены ли доли детям, если использовался МК — иначе сделка невозможна без нотариуса.

16. Новые субъекты РФ 

Особая осторожность: правовой статус сделок может отличаться, необходима проверка с учётом местного законодательства.

VI. Перед подписанием договора

17. Юридический анализ договора 

Договор должен быть составлен юристом или нотариусом. Проверьте точность данных, цену, порядок расчетов (лучше через аккредитив или нотариуса), условия передачи имущества и ответственность сторон.

18. Проверка перед регистрацией 

Получите свежую выписку из ЕГРН за 1-3 дня до регистрации, чтобы исключить появившиеся обременения.

VII. После подписания договора

19. Регистрация перехода права 

Подайте документы через МФЦ или онлайн, контролируйте сроки (3–7 дней), получите новую выписку с Вашим именем.

20. Передача ключей и имущества 

Подпишите акт приема-передачи, проверьте состояние объекта и показания счетчиков, уведомьте УК/ТСЖ о смене собственника.

Ключевые рекомендации:

— Нанимайте квалифицированного юриста или адвоката — его опыт и доступ к базам данных сэкономят время и деньги. 

— Используйте официальные источники информации: Росреестр, ФССП, ЕФРСБ, ЕРЗ.рф. 

— Проводите визуальный осмотр объекта, обращайте внимание на перепланировки и состояние. 

— Безопасные расчёты — через банк, аккредитив или нотариуса, избегайте наличных без подтверждения. 

— Проверяйте даже знакомых продавцов — юридические риски не зависят от отношений. 

— В новых регионах РФ будьте особенно осторожны — нужна помощь юриста, знающего местное законодательство. 

— Риелтор не заменит юриста — риелторы не обладают полномочиями для всесторонней юридической проверки и не несут ответственности за риски сделки.

Этот чек-лист покрывает основные юридические риски при покупке недвижимости. Каждая сделка уникальна, поэтому консультация профессионала — лучшая страховка от проблем. Пользуйтесь этим руководством как навигатором в сложном мире недвижимости и будьте уверены в безопасности своей покупки!

Иванова Юлия Юрьевна – адвокат, арбитражный управляющий, медиатор.