Андрей Каюрин: о способах защиты от мошенничества при земельных спорах и сделках с землей
К земельным спорам относятся вопросы по поводу владения, изъятия, порядка пользования земельным участком, а также по поводу возникающих с этими процессами затрат.
Особенностью рассмотрения земельных споров является то, что кроме судебного порядка законодатель разрешает и административный порядок их рассмотрения. То есть когда спорные моменты разрешаются органом местного самоуправления. Особенно востребован административный порядок рассмотрения земельного спора в сельской местности и небольших населенных пунктах, где уровень доверия к местной администрации выше, т.к. действует принцип «в деревне все друг друга знают», «тут все свои». Кроме того, такой порядок разрешения спора гораздо быстрее судебного.
При несогласии с результатами административного рассмотрения земельного спора можно обращаться в суд. При этом судебный орган берет во внимание решение органа административного.
Мошенничество схемы в сфере купли-продажи недвижимости, к сожалению, весьма распространено. Но обошло оно стороной и сделки с землей.
Главный «козырь» мошенников – путаница с документами. Многие земельные участки выдавались в советские времена «просто так». А оформить или переоформить земельный участок его владельцы по разным причинам не торопились. Кроме того, нередко органов, которые выдавали документы на выделяемые земельные наделы, уже не существует. А потому мошенникам ничего не стоит найти старую печатную машинку и напечатать на ней любую бумагу, которую они затем выдают за правоустанавливающий документ на конкретный земельный участок.
Второй наиболее спорный вопрос – границы земельного участка. В советские времена наделы часто раздавались «на глаз», межевания не проводилось. Как результат – установить истинные границы земельного участка, а значит – его размеры, бывает весьма сложно. Чем и пользуются недобросовестные граждане, желая таким образом расширить границы своего надела за счет соседей.
Наиболее распространенный способ обмана, используемый при всех сделках купли-продажи недвижимости – подделка документов. К другим мошенническим схемам можно отнести следующие виды обмана.
1. Истинное местоположение участка. К примеру, продавец рассказывает, что до него буквально час езды, а оказывается, что два, а то и больше.
2. Инфраструктура вокруг земельного надела. Ведь в правоустанавливающих документах не указано, подведена ли вода к участку, есть ли в округе электричество, и как далеко он вообще находится от цивилизации.
3. Состояние самого участка. Вполне вероятно, что он может находиться в таком запущенном состоянии, что проще купить другой, более дорогой участок, чем вложиться в его облагораживание.
4. Другие претенденты на земельный надел. Например, недобросовестный продавец хочет как можно скорее продать земельный участок, т.к. намечается судебный спор с другими наследниками.
Как не попасться на удочку мошенников? Прежде всего, необходимо внимательно изучать имеющиеся у продавца правоустанавливающие документы. Кроме того, обязательно возьмите все сведения об участке из кадастровой палаты, после чего сравните ее с информацией в документах продавца.
Низкая цена всегда должна насторожить. Пусть продавец ее обоснует. Не поленитесь изучить цены на земельные участки в этом же районе и сравнить их с предлагаемой.
Не поленитесь и не поскупитесь найти хорошего риэлтора, который проверит юридическую чистоту сделки: нет ли ареста на земельном участке, не находится ли он в залоге, не является ли он предметом судебных разбирательств и т.д.
Как бы далеко ни находился земельный участок, перед покупкой лучше все-таки доехать до него и увидеть его состояние и месторасположение собственными глазами. Не стоит верить красивому описанию на словах и даже фотографиям. Так вы покупаете «кота в мешке», а реальность в итоге может очень даже разочаровать: приобретенный участок из-за своего состояния и месторасположения вполне может не соответствовать отданным за него деньгам.
Каюрин Андрей, адвокат, председатель президиума коллегии адвокатов «Свердловская областная гильдия адвокатов», член Совета адвокатской палаты Свердловской области, вице-президент Гильдии российских адвокатов, член Комитета по промышленности и взаимодействию с естественными монополиями Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей
