Любовь Киселева: как компенсировать ущерб при нарушении срока передачи недвижимости после купли-продажи
Достаточно часто на рынке вторичной недвижимости встречаются ситуации, когда продавцы по каким-либо причинам уже после свершившейся сделки купли-продажи квартиры начинают «тянуть время», не спеша передавать квартиру новым собственникам. Очень часто продавец взамен продаваемой квартиры покупает другую квартиру. Соответственно, ему также необходимо некоторое время для заключения своего договора купли-продажи и перевоза вещей. Обычно срок освобождения жилой недвижимости составляет от 1-2 недель до 1 месяца (крайний срок). Или, например, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то процедура освобождения квартиры продавцом так же может серьезно затянуться.
Разберем в каких случаях возможно возникновение таких ситуаций.
1) Продавец и покупатель подписали договор купли-продажи, но не подписали акт приема-передачи этой недвижимости. В этом случае перехода права собственности недвижимого имущества к покупателю не происходит.
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежит переход права собственности на отчуждаемую недвижимость от продавца к покупателю (п. 2 ст. 8.1, ст. 131, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не сам договор. Именно с момента регистрации передаточного акта у покупателя и возникает право собственности на недвижимость, являющуюся предметом договора.
Конкретный срок передачи квартиры или иного помещения законодательно не установлен. Такой срок стороны самостоятельно согласовывают в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствии со статьей 314 ГК РФ, как «разумный» срок, который, как правило, составляет один месяц. Но с какого момента наступает этот разумный срок – с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки – в законе не прописано, следовательно, его также нужно установить в договоре.
Если продавец нарушает срок передачи недвижимости, то у покупателя имеется возможность обратиться к продавцу с требованием о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимости, являющейся предметом договора купли-продажи.
2) Продавец и покупатель подписали договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости, но по договоренности друг с другом продавец продолжает находится в недвижимости, чтобы, например, обеспечить переезд, и этот процесс неоправданно затягивается.
Подписанный договор и акт приема-передачи позволяют зарегистрировать переход права собственности на покупателя, независимо от того, произошло ли фактическое освобождение продавцом недвижимого имущества.
Во втором случае у покупателя больше возможностей для защиты своих прав.
Он может, дождавшись регистрации перехода права собственности на свое имя, обратиться к продавцу с требованием об устранении нарушений права пользования собственника объектом недвижимости.
Если при этом покупатель арендует другое жилое помещение, то одновременно он может предъявить и требование о взыскании убытков в сумме затрат на аренду. Для этого надо быть готовым предоставить документы, подтверждающие соответствующие траты.
Кроме этого не следует забывать, что у нового собственника возникают обязанности по оплате коммунальных услуг, оплаты телефонии с момента регистрации перехода права собственности. Эти затраты также можно взыскать с продавца при нарушении сроков освобождения недвижимости.
Итак, как же следует действовать продавцу и покупателю, чтобы избежать таких неприятных ситуаций?
Рекомендую следующий алгоритм действий:
Первое. Заключаем договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором ставим такие существенные условия, как: цену недвижимости, порядок расчетов, срок для подписания акта приема-передачи недвижимости, ответственность продавца за нарушение срока передачи недвижимости.
В договоре также ставим, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего акта (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Второе. При передаче квартиры от продавца к покупателю проверяем «целостность» квартиры (двери, сантехника, проводка, оборудование и все то, что включено в предмет договора), фиксируем показания приборов учета в акте. Расчеты с продавцом целесообразно производить одновременно с передачей недвижимости по акту, то есть деньги в обмен на ключи. Так у продавца сохраняется собственный интерес как можно быстрее освободить недвижимость. Именно такой порядок расчетов и следует предусмотреть в тексте договора купли-продажи.
Третье. Договор купли-продажи и акт приема-передачи передаем на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
Если вы будете придерживаться данного алгоритма действий, то сможете избежать неприятной задержки с заездом в свою приобретенную квартиру и возможных судебных споров.
Любовь Киселева, адвокат МОКА (Московская областная коллегия адвокатов)
https://www.facebook.com/people/Любовь-Киселева/100002058328948
