Адвокат Илья Рейзер: Современные технологии спасут рынок жилья от мошенников

21 августа 15:21

Мошенничество с недвижимостью очень распространенно в современной России. Недвижимое имущество для многих граждан остается единственной подлинной ценностью, находящейся у них в собственности. Высокая стоимость квартир и домовладений, особенно в крупных городах страны, делает их привлекательными объектами для воплощения планов мошенников.

Как правило, мошенничества в сфере недвижимости носят продуманный и организованный характер. Они осуществляются организованными группами, в которые входят собственно «черные риелторы», специализирующиеся на торговле недвижимостью, а также нотариусы, помогающие обеспечить юридическую чистоту сделки, нередко – сотрудники правоохранительных органов (особенно участковые уполномоченные полиции), социальной защиты населения, медицинские работники, которые помогают выявить потенциальных жертв. Мы очень часто сталкиваемся с уголовными делами, которые возбуждаются по факту мошенничества в сфере недвижимости, при этом во многих делах в качестве подозреваемых и обвиняемых фигурируют именно участковые, нотариусы, риелторы, социальные работники. С другой стороны, есть все основания предполагать, что нераскрытых фактов мошенничества с квартирами, комнатами и домами еще больше. Очень печально, что часто замешанными в подобных схемах оказываются и судьи, которые выносят несправедливые судебные решения и, тем самым, играют на руку мошенникам.

В группы риска, представители которых чаще всего становятся жертвами подобных преступлений, входят одинокие пожилые люди, одинокие инвалиды, лица, страдающие алкогольной и наркотической зависимостью, сироты – выпускники детских домов и интернатов. Но и у вполне обычных граждан есть все шансы пополнить список жертв мошенников, если они плохо разбираются в российских законах, проявляют неразборчивость в знакомствах, чрезмерно доверяют другой стороне при заключении сделок купли-продажи или обмена недвижимости.

К числу наиболее распространенных схем обмана при купле-продаже недвижимости относятся подмена собственника жилья и продажа его по поддельным документам, показ одной квартиры и продажа другого объекта недвижимости, заключение договора с недееспособным владельцем недвижимости. Во всех перечисленных случаях покупатель квартиры рискует остаться и без денег, и без объекта недвижимости.

Пожилые люди очень часто становятся жертвами мошенников, обещающих им пожизненное содержание в обмен на оставление квартиры в наследство. На самом деле, пенсионерам подсовывают договор купли-продажи жилья, перед этим дав ознакомиться с текстом договора пожизненного содержания. Подписав договор, пожилой собственник недвижимости даже не понимает, что оказался без жилья, а узнает об этом лишь тогда, когда его в буквальном смысле выставляют на улицу. На такие случаи приходится почти половина (45-50%) всех квартирных мошенничеств, особенно в провинции.
Но и молодые и образованные представители среднего класса тоже могут стать объектами внимания квартирных мошенников. Как правило, в отношении молодых и благополучных собственников применяется технология выдачи договора купли-продажи недвижимости за договор займа с оставлением недвижимости в залог.

Обычно мошенники в данном случае прикрываются статусом микрофинансовой организации. Недобросовестные займодатели убеждают заемщиков подписать договор о передаче объекта недвижимости во владение кредитора, одновременно прописывая в договоре займа такие условия, что выплата задолженности по кредиту становится трудновыполнимой. Таким образом, недвижимость оказывается в руках злоумышленников.

Есть ли выход из сложившейся ситуации? Удивительно, но он лежит в плоскости дальнейшей цифровизации и диджитализации современного общества. Развивающиеся информационные технологии дают возможность сделать рынок недвижимости и процесс регистрации прав собственности на жилье гораздо более прозрачным. Например, технологии Big Data позволяют автоматизировать процесс анализа огромных объемов данных из самых разных источников информации.

Блокчейн-технологии позволят получать исчерпывающую информацию о каждом объекте недвижимости, находящемся в базе данных. Самое главное, что такие базы данных невозможно взломать, изменить содержащуюся в них информацию, поскольку доступ к ним имеют все зарегистрированные участники системы. С помощью блокчейна покупатель недвижимости сразу сможет узнать всю подноготную предлагаемых ему квартиры или домовладения, что позволит отсечь подозрительные объекты.

Цифровизация рынка недвижимости уже сейчас может рассматриваться как надежный способ противостояния мошенникам. Кроме того, наличие подобных баз данных позволит легче и более оперативно выявлять тех лиц, которые, действуя по предварительному сговору, планируют совершить мошеннические действия в отношении какого-либо объекта недвижимости.