Адвокат Александр Суховей рассказал про нюансы договора долевого участия в строительстве
К сожалению, канули в небытие те времена, когда каждая семья нашей необъятной Родины имела возможность получить квартиру от государства. В настоящее время одним из самых популярных способов приобретения жилья стало участие в долевом строительстве. Данный вид правоотношений регламентируется Федеральным Законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако определенный процент обманутых дольщиков все же имеет место быть. Какие же нюансы необходимо учитывать при заключении договора долевого участия, чтобы оградить себя от этой незавидной участи?
К застройщику выдвигается ряд требований, которые необходимо знать каждому дольщику. Зарегистрированное право владения земельного участка. У застройщика должно быть свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в регистрационной палате.
Застройщик должен иметь разрешение на строительство, выданное администрацией и подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Проектная декларация должна содержать информацию о проектах, реализованных застройщиком за последние три года с указанием местонахождения этих объектов, сроков ввода в эксплуатацию, отчет о о кредиторской задолженности и финансовый результат текущего года.
В случае, если застройщик не указал или указал неверно какие-то важные данные, дольщик вправе оспорить в суде действительность сделки, так как пребывал в заблуждении. В случае решения суда в пользу дольщика, застройщик будет обязан возместить внесенную сумму и уплатить проценты. Если застройщик не выполнил какой-либо пункт из предъявляемых требований, например, еще не получил разрешение на строительство или не зарегистрировал в Росреестре право владение земельным участком, то заключение договора долевого участия будет незаконным. Также незаконным будет заключение так называемого «предварительного» договора долевого участия, до получения застройщиком разрешения на строительство. Нужно быть особо внимательными при оформлении подобного рода документов.
В договоре долевого участия должны содержаться следующие данные:точное описание объекта (точный адрес, площадь, высота потолков, расположение в подъезде, техническое состояние на момент сдачи), срок сдачи объекта (Федеральный закон №214 – ФЗ предусматривает материальную ответственность за срыв сроков сдачи, за исключение случая, когда застройщик письменно уведомил дольщика о переносе сроков сдачи),фиксированная цена (за квартиру в целом и за один квадратный метр, не подлежащая изменению). Застройщики часто учитывают в договоре доплату на случай, если квартира получиться большей площади, чем планировалась. В таком случае нужно проследить, чтобы в договоре имелся пункт, о том, что застройщик должен возместить часть суммы, если квартира окажется меньше предполагаемой. Условие о поэтапной оплате также должно быть прописано в договоре.Гарантийный срок – не менее 5 лет на недвижимость и 3 года на инженерно-техническое оборудование. Договор считается заключенный только после его регистрации в Росреестре. И только потом можно оплачивать покупку. Зачастую застройщик не хочет заниматься этой процедурой и предлагает дольщику оформлять самостоятельно, либо за определенную плату.
Если договор заключен через агентство недвижимости, то имейте в виду, что право требования принадлежит ему. Но агентство в любой момент до сдачи объекта может заключить договор уступки право требования в результате которого сторонами договора будут застройщик и дольщик. Все договора должны быть также зарегистрированы в Росреестре.
Чтобы обезопасить себя, выбирайте надежного застройщика с многолетней хорошей репутацией.
